KB스타리츠 배당주 중에서는 이걸로 인생종목 해도 될 것 같다
탐욕에 물들어서 욕심부리다가 개같이 물려있다보니 이제서야 이성이 돌아온다.
좀 더 시야도 넓어지고 좀 더 깊이 좀 더 신중하게 생각하게 됐다.
물론 지금도 전재산이 물려있지만 그래도 계속 주식공부를 하고 있다.
그리고 발견한 종목이 바로 KB스타리츠다.
물론 리츠는 요즘처럼 고금리일때는 인기가 없다.
하지만 요즘같은 고금리를 기준으로 해도 어쨌거나 은행보다 많이 번다.
물론 1년간의 배당금보다 1년간의 주가하락이 더 커서 손실이 되기도 한다.
그러나 애당초 지금같은 저점이라면 충분히 높은 배당수익과 더불어 주가 시세차익도 노려볼만하다.
리츠를 공부하다보니 이것도 주요 섹터가 나눠져 있었다. 리테일, 오피스, 물류센터, 주택 등등...
나는 이중에서 오피스를 주력으로 하는 회사를 찾았다.
물류센터라고 해봐야 자사 물류센터보유, 리테일은 자사 오프라인 마트보유... 주택은 요즘 말할것도 없고.. 그래서 자사의 건물이 아닌 정말 외부의 건물을, 그것도 우리가 흔히 말하는 '건물주'라고 할 수 있는
임대받고 이익내는 빌딩을 가진 회사를 찾고 싶었다.
그리고 그와중에 높은 배당까지 준다면 오케이였다. 그게 KB스타리츠였다.
주가가 계속 떨어지고 있는데 종토방에 보니 금리도 금리지만 영업이익이 많이 줄어들었다고 한다. 그래서 DART에서 보니 기재정정 내용이 있었다. 그 내용이 위에 사진이다. 굳이 클릭해서 읽어보기 어려운 분들을 위해서 한마디로 이야기하자면, 건물값이 줄었는데 그걸 영업비용에 반영하다보니 손실이라는 뜻. 한마디로 회계장부상 손실이라는 거다. 지금 당장 건물을 팔게 아니라면 굳이 걱정할 필요가 없다는 뜻이다.
세입자 이슈는 없을까??
매출의 95%정도가 벨기에 건물에서 나오는데 세입자가 벨기에 정부다.
심지어 벨기에 정부와 물가상승율에 따라 임대료를 차등적용하기로 했다.
그래서 오히려 작년보다 10% 월세를 더 받고 있다.
계약기간도 무려 2031년 11월 30일까지다.
영국에 있는 건물은 심지어 삼성전자 유럽본사다.
이건 임대기간이 무려 2039년 12월 18일이다.
생각해보자. 삼성전자가 월세를 밀릴까?? 아니면 벨기에정부가 월세를 밀릴까??
무슨 스타트업 회사에 사무실 내줬거나 동네 김밥집에 세준게 아니다.
월세도 더 받고 있고 계약기간도 많이 남았는데 심지어 공실율이 발생할 이유조차 없다.
리츠에서 이거만큼 든든한 일이 또 있을까??
유럽 고금리에 따른 대출이자 상승으로 건물가치 계속 하락할까??
그렇지 않다. EU가 작년 7월 0.5%에서 지금까지 4.5%까지 미친듯이 끌어올렸지만 KB스타리츠가 보유한 벨기에 건물의 대출금 75%는 1.2%의 고정금리다. 나머지 대출금 25%만이 변동금리다. 따라서 금리인상에 대해 그렇게 크게 영향받지 않는다. 심지어 대출만기도 2027년이다. 아직 시간 많이 남았고 작년보다 10% 더 임대료를 받고 있으니 그만큼 대출금을 갚을 여력도 높아졌다.
배당이 높아도 주가가 계속 떨어지면 손해지 않을까??
상장가 5천원, 공모가 4500원, 현재까지 최저점은 3,415원이었다.문제는 이거보다 더 내려갈 수 있느냐는 건데 일단 미국, 유럽, 한국 모두 당장 금리인하의 가능성은 없다보니 아직은 좀 더 내려갈 것이다. 내가 나름대로 잡는 기준가격은 코로나때다. 가장 힘든시기였기 때문에 가장 최저점이기 때문이다. 코로나 시기에는 그 어느 산업보다 리츠가 파멸적인 하락이었다. 일단 식당이든 카페든 셋이상 모일 수 가 없고 심지어 한테이블 건너뛰고 앉아야했고 밤10시 이후에는 문을 다 닫아야했다.
이런 극악의 조건속에서 타이거리츠부동산인프라ETF가 2,900원까지 주저앉기도 했다.
이 종목 상장은 2022년이기에 거의 뭐 코로나 이슈는 없는 상태에서 상장이 되었지만
기존 리츠들이 가장 힘들어할때의 평균이라고 할수있는 ETF가 2,900원이라는 것을 생각해보면,
지금의 가격에서 아무리 더 떨어져도 3,000원선이 코로나 이후의 현실적인 최저가가 아닐까 싶다.
물론 2천원대가 온다면 뒤도 돌아보지않고 무조건 풀매수다. 아무튼, 3300원이라고 해도 지금 가격에서 200원 차이다. 한달에 50원정도만 내려도 내년 1월 배당까지 얼추 200원이 빠진다. 거기서 1월 배당금 얼추 200원 빠지면 지금보다 400원까지도 가능하지 않을까 싶다. 11%에 육박하는 엄청난 배당과 더불어 최저점에서 진입하기에 시세차익까지 !!마음 푸근하게 들어갈 수 있는 좋은 종목이라고 생각한다.